تخضع قرارات شركات التطوير العقارى بشأن الاحتفاظ بالأراضى غير المستغلة أو البدء فى تطويرها لحسابات الجدوى الاقتصادية وتكلفة التمويل والسيولة المتاحة، أكثر من ارتباطها بمجرد ارتفاع القيمة السوقية للأصول، فى ظل تفاوت أولويات التنفيذ والالتزامات المالية ومعدلات الطلب الفعلى على المشروعات.
تمتلك شركات تطوير عقارى أجزاءً من محافظ أراضيها لم تدخل مرحلة التطوير بعد، لكن هذا الوضع لا يعكس بالضرورة ضعف الجدوى الاستثمارية لهذه الأراضي، بقدر ما يرتبط بحسابات توقيت التنفيذ، وتوافر السيولة، واستكمال التراخيص والمرافق، وترتيب أولويات الإنفاق بين المشروعات المختلفة، بحسب مسؤولين بالقطاع.
ويرى مطورون أن المفاضلة بين الاحتفاظ بالأرض أو الإسراع بتطويرها لم تعد تُحسم على أساس توقعات ارتفاع الأسعار، بل باتت تعتمد بصورة أكبر على المقارنة بين تكلفة الانتظار والعائد المتوقع من التنفيذ، فى ظل ارتفاع تكاليف الإنشاء والتمويل، وتفاوت الطلب على المشروعات من منطقة إلى أخرى.
«معروف»: 52 فداناً بمحفظة «برايم هيلز».. والجدوى تحسم توقيت التطوير
وقال جمعة معروف، رئيس مجلس إدارة شركة برايم هيلز، إن الشركة تمتلك محفظة أراضٍ تبلغ 52 فدانًا، تتضمن أجزاءً لم تدخل مرحلة التطوير حتى الآن.
أوضح أن تحديد توقيت استغلال الأرض يرتبط بدراسة الجدوى الاقتصادية لكل مشروع، ومقارنة العائد المتوقع من التنفيذ بتكلفة الاحتفاظ بالأصل خلال فترة الانتظار.
وأضاف أن الاحتفاظ بالأراضى لفترات طويلة دون استغلال قد يحد من كفاءة توظيف رأس المال، خاصة إذا كانت الشركة تتحمل أقساطاً والتزامات مالية مقابل أصول لا تولد تدفقات نقدية، ما يفرض ترتيب الأولويات الاستثمارية وفقاً للعائد المتوقع من كل مشروع.
وأوضح معروف أن تأجيل التنفيذ لا يرتبط دائماً برغبة المطور فى الاستفادة من ارتفاع أسعار الأراضي، إذ قد تفرضه اعتبارات أخرى، من بينها استكمال التراخيص والمرافق، أو مراجعة التصميمات، أو انتظار اتضاح مستويات الطلب قبل ضخ استثمارات إنشائية كبيرة.
وأشار إلى أن التحدى الأساسى يكمن فى تحديد الفترة المناسبة للاحتفاظ بالأرض، حتى لا تتحول من أصل استثمارى قابل لتحقيق عائد مستقبلى إلى عبء على السيولة، خصوصاً مع استمرار التزامات السداد وتغير تكلفة التنفيذ.
وأكد أن المفاضلة بين تطوير الأرض والاحتفاظ بها يجب أن تستند إلى مقارنة دقيقة بين تكلفة الانتظار والعائد المتوقع من التنفيذ، مع مراعاة تطورات أسعار مواد البناء، وتكلفة التمويل، والقدرة الشرائية للعملاء، لافتاً إلى أن تأجيل الإنشاءات قد يرفع التكلفة النهائية للمشروع إذا تجاوزت الزيادة فى تكاليف التنفيذ المكاسب المتوقعة من ارتفاع قيمة الأرض.
وتكتسب هذه المعادلة أهمية أكبر مع المستويات السعرية التى وصلت إليها بعض الأراضى فى المدن الجديدة؛ إذ أظهرت بيانات منشورة عن طروحات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى سبتمبر 2026 وصول سعر متر إحدى قطع الأراضى التجارية والإدارية بمدينة الشيخ زايد إلى 80 ألف جنيه، بقيمة إجمالية تقارب 217.7 مليون جنيه لمساحة 2719 متراً مربعًا.
«بدير»: مكاسب الأراضى تظل دفترية دون البيع أو تحقيق إيرادات
وقال محمد بدير، رئيس مجلس إدارة شركة بارجون للتطوير العقاري، إن المستويات السعرية المرتفعة للأراضى تزيد حجم رأس المال المطلوب للدخول فى بعض المشروعات، وتجعل توقيت بدء التطوير عاملاً مؤثراً فى تحديد الجدوى الاقتصادية للاستثمار.
وأضاف أن ارتفاع القيمة السوقية للأرض قد يحسن المركز المالى للشركة من الناحية الدفترية، لكنه لا يوفر سيولة فعلية ما لم يتم التخارج من الأصل أو استغلاله فى نشاط يحقق إيرادات، بينما تظل الشركة مطالبة بإدارة التزاماتها المالية وتوفير التمويل اللازم لمراحل التنفيذ.
وأوضح بدير أن تقييم جدوى الاحتفاظ بالأرض يتطلب دراسة الاستخدام المخصص لها، وموقعها، ومستوى الطلب المتوقع، إلى جانب تكاليف توصيل المرافق، والاشتراطات البنائية، وقدرة الشركة على تمويل الإنشاءات، محذراً من الاعتماد على توقعات ارتفاع الأسعار وحدها عند اتخاذ القرار الاستثماري.
وأشار إلى أن المكاسب الناتجة عن زيادة القيمة السوقية تظل غير محققة نقدياً ما لم تتحول إلى حصيلة بيع أو إيرادات تشغيلية، فى الوقت الذى تتحمل فيه الشركة تكاليف التمويل والإدارة والالتزامات المرتبطة بالأصل.
ولفت إلى أن بعض الشركات قد تفضل الاحتفاظ بأراضٍ فى مواقع استراتيجية انتظاراً لاستكمال البنية التحتية أو تحسن الطلب، لكن هذا التوجه يحتاج إلى مراجعة دورية تقارن بين العائد المتوقع من الانتظار والتكلفة التى تتحملها الشركة خلال تلك الفترة.
وأكد بدير أن تكلفة الفرصة البديلة تمثل أحد المؤشرات الجوهرية فى تقييم القرار الاستثماري، إذ لا تقتصر تكلفة الاحتفاظ بالأرض على سعر شرائها والأقساط المستحقة عليها، وإنما تشمل كذلك العائد الذى كان يمكن تحقيقه إذا جرى توجيه السيولة إلى مشروع آخر يولد تدفقات نقدية.
«خليل»: تطوير الأراضى القابلة للبيع أولى من تجميد رأس المال
وقال وليد خليل، رئيس مجلس إدارة شركة نيوبلان للتطوير العقاري، إن المطور الذى يمتلك محفظة كبيرة من الأراضى يحتاج إلى جدول زمنى واضح لتطوير كل قطعة، بدلاً من اعتبار ارتفاع أسعار الأراضى مبرراً كافياً للاحتفاظ بها، خاصة عندما تصبح السيولة المتاحة أكثر أهمية من الزيادة الدفترية فى قيمة الأصول.
وأضاف أن بدء التنفيذ فى مشروع يتمتع بطلب فعلى قد يكون أكثر جدوى من الاحتفاظ بأرض غير مستغلة، حتى مع وجود توقعات بارتفاع قيمتها، لأن المشروع القابل للتنفيذ يتيح تحقيق مبيعات وتحصيلات يمكن إعادة توظيفها فى استكمال الإنشاءات، أو سداد الالتزامات، أو تمويل مشروعات جديدة.
وأوضح خليل أن القرار يختلف من شركة إلى أخرى وفقاً لهيكل التمويل، وحجم المديونيات، وجدول الأقساط المستحقة، مشيراً إلى أن الشركات التى تعتمد بدرجة أكبر على التمويل الذاتى قد تتمتع بمرونة أكبر فى تحديد توقيت التطوير، مقارنة بالشركات التى تواجه التزامات دورية تتطلب تدفقات نقدية منتظمة.
وأشار إلى أن استمرار سداد أقساط الأراضى قبل بدء تحقيق الإيرادات يزيد أهمية إدارة السيولة، إذ ترتفع تكلفة الأموال التى يتحملها المطور خلال الفترة الفاصلة بين شراء الأرض وبدء استغلالها، بما يؤثر فى إجمالى تكلفة المشروع والعائد النهائى منه.
وأضاف أن توزيع الموارد المالية على عدد كبير من المشروعات دون مراعاة معدلات التنفيذ والتحصيل قد يؤدى إلى تباطؤ الأعمال الإنشائية، وهو ما يستدعى تحديد أولويات واضحة للمشروعات الأكثر قدرة على تحقيق مبيعات فعلية وتوليد تدفقات نقدية خلال فترة مناسبة.
«فوزى»: «ويست واى» تمتلك 30 فداناً.. وتكلفة الإنشاء تضغط على الربحية
وقال محمد فوزي، الرئيس التنفيذى لشركة ويست واى للتطوير العقاري، إن الشركة تمتلك محفظة أراضٍ تبلغ نحو 30 فدانًا، تتضمن أجزاءً غير مطورة، موضحاً أن تحديد أولويات التنفيذ يتطلب الموازنة بين الالتزامات المالية، ومعدلات الإنجاز المتوقعة، والعائد الذى يمكن تحقيقه من استغلال الأراضي.
وأضاف أن خفض أعباء التمويل يمنح الشركات مساحة أكبر لإعادة ترتيب جداول التنفيذ، لكنه لا يلغى ضرورة تحقيق التوازن بين الالتزامات المالية وحجم الأعمال الإنشائية، مشيراً إلى أن القرارات الاستثمارية يجب أن تستند إلى التدفقات النقدية المتوقعة، لا إلى القيمة السوقية للأرض وحدها.
وأوضح أن الشركات التى تمتلك أكثر من مشروع تحتاج إلى توزيع السيولة وفقاً لمعدلات التنفيذ والبيع والتحصيل، مع إعطاء الأولوية للمشروعات القادرة على توليد إيرادات تساعد فى تمويل مراحلها التالية، بدلاً من توزيع الموارد على مشروعات متعددة بما قد يؤدى إلى إبطاء التنفيذ وزيادة الضغوط المالية.
وأشار فوزى إلى أن ارتفاع تكاليف الإنشاء خلال فترة الانتظار قد يقلص هامش الربح المستهدف، حتى إذا ارتفعت القيمة السوقية للأرض، وهو ما يجعل تحديث الموازنات التقديرية للمشروعات ضرورة مستمرة، خاصة عندما تطول الفترة بين شراء الأرض وبدء التنفيذ الفعلي.
ولفت إلى أن تقييم أثر الأراضى غير المطورة على أداء الشركات يتطلب بيانات أكثر تفصيلاً حول متوسط الفترة بين التخصيص وبدء الإنشاءات، وقيمة الأقساط المستحقة، ومعدلات التنفيذ الفعلية، والعائد المتوقع من المشروعات المؤجلة، بما يسمح بتحديد تكلفة الانتظار بصورة أدق.
وأكد أن المقارنة بين تكلفة الانتظار والعائد المحتمل من التنفيذ يجب أن تشمل سيناريوهات متعددة لتغير أسعار مواد البناء، ومستويات الطلب، وأسعار البيع، وتكلفة التمويل، بما يساعد الشركات على تحديد التوقيت الأنسب لبدء الإنشاءات أو إعادة هيكلة محافظ الأراضي، وتحقيق أفضل استخدام ممكن للموارد المالية المتاحة.
